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aussenansicht süden
garten
garten
garten
garten
garten blick von oben
EG wohnen gesamt
EG wohnen nach innen
EG wohnen essbereich
EG wohnen richtung wintergarten
EG wohnen wintergarten links
EG wohnen wintergarten rechts
EG flur
EG kind
EG küche
EG schlafen
EG bad
OG wohnen
OG wohnen essbereich
OG wohnen aufgang DG
OG wohnen zur dachterrasse
OG dachterrasse
OG dachterrasse ausblick
OG flur
OG bad
OG bad eckwanne
OG küche mitte
OG küche links
OG schlafen
UG fitness training
entree treppe
freisitz garten
freisitz blick in den garten
freisitz
einfahrt doppelgarage und carport
aussenansicht front
Klasse statt Masse!
Attraktives 2-FH mit Charme – Top Lage FRIEDBERG
Eckdaten
- Art Zweifamilienhaus
-
Lage
Ludwig-Thoma-Straße 13
86316 Friedberg - Kaufpreis 679.000,00 €
- Wohnfläche ca. 180 m²
- Grundstück ca. 539 m²
- Zimmer 7
- Baujahr 1953
- Nutzfläche ca. 80 m²
- Etagenzahl 3
- Heizungsart Zentralheizung
- Stellplatztyp Garage
- Stellplatzanzahl 3
- Vermietet nein
- Bezugstermin Februar 2024
- Ausstattung des Bades Badewanne Fenster Dusche
- Zustand Gepflegt
- Immobilien-ID 5793
- Provision 2,38% inkl. MwSt.
Immobilie
Charmantes 2-Familienhaus mit 3 Garagen + Carport in hervorragender und ruhiger Lage Friedbergs!
Das flexibel nutzbare Objekt aus jahrzehntelangem Familienbesitz verfügt über zwei separate und großzügige Wohneinheiten mit insgesamt ca. 180 m² reiner Wohnfläche zzgl. einem ca. 25 m² großen beheizten, vielfältig nutzbaren Hobbyraum/Fitnessraum mit Tageslicht im Untergeschoss.
Ursprünglich 1953 in Massivbauweise erbaut, wurde das Anwesen von der Eigentümerfamilie ca. 1992 umfassend komplett umgebaut, erweitert und auf den heutigen Stand ausgebaut.
Seither wurde das Objekt stets hervorragend in Stand gehalten, von den Eigentümern selbst genutzt und präsentiert sich so heute in einem absolut gepflegten und modernen Zustand.
Zuletzt wurde zudem erst 2021 eine moderne, energiesparende neue Öl-Zentralheizung auf dem neuesten Stand eingebaut.
Die Konzeption und Größe des Hauses bietet optimale und flexible Möglichkeiten für eine künftige Nutzung:
* Familienprojekt mit mehreren Generationen unter einem Dach
* Teilweise Eigennutzung + Vermietung
* Arbeiten und Wohnen unter einem Dach
* Umgestaltung in ein großes Einfamilienhaus
* Werthaltige Kapitalanlage als reines Vermietungsobjekt
Sie haben die Wahl!
Die Wohneinheit im EG (3 ZKB + Wintergarten sowie überdachter Terrasse und direktem Gartenzugang) mit ca. 86 m² Wfl. besticht unter anderem durch eine perfekte und großzügige Aufteilung mit ansprechenden und gemütlichen Räumen.
Herzstück ist hier der wunderschöne und sehr große Wohnbereich mit angrenzendem Wintergarten. Dieser Bereich verfügt über eine Gesamtfläche von ca. 41 m². Vom beheizten und gemütlichen Wintergarten aus, welcher zusätzlich viel Licht in diesen Raum lässt, genießen Sie einen traumhaften Blick in den wunderschön angelegten und liebevoll gepflegten Garten. Zudem verfügt dieser auch über einen direkten Zugang zum Garten mit eigener Außenterrasse (mit Markisen) und einer wundervollen, lauschigen Laube als zweiten Sitzbereich im Freien.
Sehr großzügiges Schlafzimmer (ca. 16 m²) mit Parkettboden und direktem Zugang zu einer davorliegenden geschützten und überdachten zweiten Terrasse/Freisitz. Auch von hier gelangen Sie direkt in Ihren Garten.
Geräumiges Arbeits- oder Kinderzimmer (ca. 11 m²) ebenfalls mit schönem Parkettboden.
Deckenhoch weiß gefliestes und sehr gepflegtes, modernes Bad mit Fenster und Badewanne.
Optimal genutzte Küche mit gepflegter auf Maß eingebauter Einbauküche inklusive aller Elektrogeräte (im Kaufpreis bereits inkludiert).
Die ebenfalls sehr gepflegte Wohnung im Obergeschoss (4 ZKB – DG mit Dachterrasse + ausgebauter Dachspitz) mit ca. 92 m² Wfl. ist großzügig geschnitten und optimal aufgeteilt. Zudem verfügt auch dieser Bereich über einen wirklich tollen Charme und eine sehr gute Ausstattung mit hochwertigen Parkettböden, weißen Kassettentüren etc.
Herzstück ist auch hier der wunderschöne, gemütliche und helle Wohnbereich mit ca. 23 m², hochwertigen Parkettböden und großer bodentiefer Fensterfront zur sonnigen ca. 11 m² großen S/W-Dachterrasse mit Markise. Auf der sonnigen Dachterrasse genießen Sie absolute Privatsphäre und einen tollen freien Blick über die schönen Gärten ins Grüne.
Eine große Küche bietet hier viel Raum für Hobbyköche sowie einen Essplatz "direkt im Geschehen". Eine sehr gepflegte, optimal eingepasste und durchdachte Maß-Einbauküche mit Tresen und Elektrogeräten ist bereits vorhanden und im Kaufpreis enthalten.
Geräumiges Schlafzimmer mit Schreinereinbauschränken für Ihre Garderobe.
Großes und modernes Bad mit Fenster, großer Eckbadewanne, separater Dusche mit Glaskabine, Handtuchheizkörper sowie einem Doppelwaschtisch mit weißen Einbaumöbeln.
Über eine schöne Holztreppe im Wohnbereich gelangt man in den zusätzlich ausgebauten darüberliegenden Dachspitz. Hier befinden sich zusätzlich noch zwei weitere Räume mit Dachflächenfenstern zur flexiblen Nutzung (Kinderzimmer/Büro/Gäste).
Das Anwesen ist komplett unterkellert. Hier befindet sich ein ca. 25 m² großer beheizter Hobbyraum mit Tageslicht, welcher derzeit als Trainings- und Fitnessraum genutzt wird. Praktischer und geräumiger Hauswirtschaftsraum, Waschküche, Technikraum für die Heizungsanlage und abgeschlossener Tankraum, großer Kellerraum/Werkstatt mit direkten Zugang über eine Kellertreppe zum Garten sowie ein weiterer großer Kellerraum mit Außenzugang für Gartengeräte und weiterer Stauraum.
Besonders hervorzuheben ist sicherlich das wunderschön eingewachsene von außen nicht einsehbare Grundstück mit seinem liebevoll angelegten und äußerst gepflegten Garten mit Grillplatz, Obstbäumen und Beeten.
Eine traumhafte mit wildem Wein eingewachsene Pergola mit Natursteinmauer bietet an heißen Sommertagen einen zusätzlichen gemütlichen Schattenplatz zum Verweilen im Garten und lädt zur Erholung vom Stress des Alltags bei einem schönen Glas Wein, zu lauschigen Abenden mit Freunden und der Familie oder fröhlichen Festen ein. Urlaub zu Hause!
Direkt vom Grundstück aus zugänglich befindet sich am Ende des Gartens auf der Westseite eine große Doppelgarage mit el. Sektionaltor, ein zusätzlicher überdachter Carport sowie eine weitere Einzelgarage für den Fuhrpark der Bewohner des Anwesen. Die Zufahrt zu den Fahrzeugstellplätzen erfolgt über einen zum Objekt gehörenden Privatweg mit eigener Flurnummer.
Das Anwesen wird derzeit noch von der Eigentümerfamilie selbst bewohnt und wird im Februrar 2024 komplett frei.
Lage
Gesuchte und absolut ruhige Top Lage in Friedberg-West.
Die angenehme Nachbarschaft besteht aus gepflegten Häusern mit großzügigen Grundstücken in einer gewachsenen Struktur – hier lässt es sich leben!
Optimale Infrastruktur und Verkehrsanbindung, auch mit öffentlichen Verkehrsmitteln.
Die nächste Straßenbahnhaltestelle der Linie 6 mit direkter Verbindung zur Augsburger Stadtmitte sowie der P+R Parkplatz Friedberg-West der Linie 6 mit zusätzlicher Buslinie in die Friedberger Innenstadt ist jeweils in ca. 5 Gehminuten bequem und schnell erreicht.
Nahversorgungszentrum mit allen Einkaufsmöglichkeiten (Supermärkte, Drogerie, Bäcker) nur wenige hundert Meter entfernt und auch bequem zu Fuß erreichbar.
Der Bahnhof Hochzoll mit optimaler Zuganbindung nach München ist ebenfalls nur ca. 1,5 km entfernt und optimal mit dem Rad in wenigen Minuten erreicht.
Die A 8 Anschlussstelle Friedberg-Derching ist schnell und direkt nur ca. 5 Minuten mit dem Auto entfernt. Die Landeshauptstadt München erreichen Sie von hier in nur ca. 25 Fahrminuten.
Sämtliche Schulen (Grund-, Mittel- und Realschule sowie Gymnasium und FOS) direkt vor Ort in Friedberg mit Schulbusanbindung. Zudem befinden sich mehrere KITAS in der direkten, fußläufigen Umgebung.
Das Naherholungsgebiet des Friedberger Baggersee´s mit Wasserskianlage, Badestränden, Gastronomie etc. befindet sich nur wenige hundert Meter Luftlinie entfernt quasi vor der Haustüre und ist in wenigen Minuten mit dem Rad oder auch bequem zu Fuß schnell zu erreichen.
Starten Sie direkt vor der Haustüre zu Ihrer morgentlichen Laufrunde, Spaziergängen in der absolut nahen Natur und sonstigen sportlichen Aktivitäten los – auch Hundebesitzer finden hier perfekte Bedingungen und kurze Wege vor!
Die wunderschöne Herzogstadt Friedberg mit seiner malerischen Altstadt und hervorragenden Infrastruktur hat seinen Bewohnern wirklich unglaublich viel zu bieten – und zählt deshalb sicherlich zu einer der gefragtesten Wohnlagen der Region.
Näheres hierzu auch unter www.friedberg.de.
Ausstattung
Die wichtigsten Eckdaten für Sie nochmals im Überblick:
* Sehr gepflegtes Anwesen aus jahrzehntelangem Familienbesitz
mit 2 Wohnungen
* Vielfältig nutzbar als 2-FH, Generationenhaus, großes
Familiendomizil, Wohnen + Arbeiten, werthaltiges
Vermietungsobjekt/Kapitalanlage etc.
* Baujahr im Kern ursprünglich ca. 1953 – kompletter Umbau und
Erweiterung auf den heutigen Stand ca. 1992
* Grundstücksfläche gesamt ca. 539 m² (inklusive Privatweg)
* Reine Wohnfläche ca. 180 m² + ca. 80 m² Nutzfläche
* 4 Stellplätze (Doppelgarage + überdachter Carport + separate Einzelgarage
* Gehobene Ausstattung
* Neuwertige + moderne Ölzentralheizung (Einbau 2021)
* begehrte + ruhige Top Lage in Friedberg
* hervorragende Infrastruktur + Verkehrsanbindung
Sonstiges
Flexibel nutzbares und geräumiges Anwesen mit Charakter und hohem Potential – dazu in hervorragender Lage!
Wir haben Ihr Interesse geweckt? Gerne stellen wir Ihnen dieses charmante Objekt mit seinen vielfältigen Nutzungsmöglichkeiten bei einem Besichtigungstermin persönlich vor und freuen uns auf Ihre Anfrage!
Hierfür senden Sie uns bitte Ihre Anfrage zur ersten Kontaktaufnahme AUSSCHLIEßLICH über das Kontaktformular, damit wir uns mit Ihnen in Verbindung setzen können. Wir bitten um Verständnis, dass nur Anfragen mit vollständigen Kontaktdaten (Name, Anschrift, Telefonnummer, E-Mailadresse) bearbeitet werden können.
Energieausweisangaben
- Enerigeausweistyp Bedarfsausweis
- Energiekennwert 178 KWh(m²*a)
- Energieeffizienzklasse F
- Energieausweis erstellt am 28.02.2022
- Energieausweis gültig bis 28.02.2032
- Heizungsart Zentralheizung
- Befeuerung / Energieträger Öl
Grundrisse
Rechtliches
Die Käuferprovision beträgt 2,38% inkl. 19% MwSt. vom beurkundeten Kaufpreis, verdient und fällig mit Beurkundung des notariellen Kaufvertrages. Der Immobilienmakler hat einen provisionspflichtigen Maklervertrag mit dem Verkäufer in gleicher Höhe abgeschlossen.
Herzlichen Dank für Ihre Anfrage.
Wir werden diese so schnell wie möglich bearbeiten.
